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红尘碧玉

滚滚红尘,太多无奈,太多伤悲,愿永远拥有一颗碧玉之心

 
 
 

日志

 
 

第五章  

2010-05-08 22:55:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、房产税
  (一)纳税人与征税范围
  1.纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
  2. 房地产开发企业建造的商品房,在出售之前不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。
  3. 征税范围:
  (1)不包括农村。
  (2)不包括独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。
  (二)计税依据、税率和应纳税额的计算  

计税方法

计税依据

税率

税额计算公式

从价计征

房产余值

1.2%

全年应纳税额=应税房产原值×1-扣除比例)×1.2%

从租计征

房产租金

12%

全年应纳税额=租金收入×12%(或4%

  1.关于房产原值:包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
  凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。
  纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
  2.投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待:
  以房产投资联营,投资者参与投资利润分红、共担风险的,按照房产余值作为计税依据计征房产税。
  以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,视同出租,按照租金收入为计税依据计征房产税。
  3.融资租赁的房屋——以房产余值计征房产税,租赁期内的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
  (三)房产税的税收优惠
  1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
  2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
  3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
  4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产,不属于免税房产,应照章征税
  5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产,免征房产税。
  6.经财政部批准免税的其他房产:
  (1)毁损不堪居住的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房产税;
  (2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税;
  (3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,施工期间一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起,照章纳税;
  (4)为鼓励利用地下人防设施,对地下人防设施暂不征收房产税;
  (5)对房管部门经租的居民住房,在房租调整改革之前收取租金偏低的,可暂缓征收房产税;
  (6)对高校后勤实体免征房产税;  
  (7)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税;
  (8)老年服务机构自用的房产免征房产税;
  (9)对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税;
  (10)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。供热企业包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等,不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
  (四)纳税义务发生时间
  1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。
  2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。
  3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。
  4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。
  5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。
  6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。
  7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。
  8.200911日起,纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
  
  二、契税
  (一)契税的纳税人——权属的承受人   

  (二)契税的征税范围
  1.国有土地使用权出让
  2.土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)
  【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
  3.房屋买卖
  4.赠与
  5.交换
  6.特殊情况——视同转移:
  (1)以土地、房屋权属作价投资、入股
  (2)以土地、房屋权属抵债
  (3)以获奖方式承受土地、房屋权属
  (4)以预购方式承受土地、房屋权属
  (5)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目,以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的
  (6)公司增资扩股中,对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的,征收契税
  (7)企业破产清算期间,对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的,征收契税
  【提示1】企业破产清算期间,债权人破产企业土地、房屋权属的,免征契税。
  【提示2】土地、房屋权属的典当、继承、分拆(分割)、出租、抵押,不属于契税的征税范围。
  (三)契税的计税依据
  1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖——成交价格作为计税依据。
  2.土地使用权赠与、房屋赠与,由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖——市场价格确定。
  3.土地使用权交换、房屋交换——交换土地使用权、房屋的价格差额
  【特别掌握】 交换价格不相等的,由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的,免征契税。
  4.以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时,以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。
  (四)契税的税收优惠
  1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税;
  2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税;
  3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税;
  4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定;
  5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税;

  三、车船税法律制度
  (一)纳税人
  车船税的纳税人,是指在中国境内拥有或者管理车辆、船舶的单位和个人。
  【提示1】外商投资企业、外国企业、华侨和香港、澳门、台湾同胞投资兴办的企业以及外籍人员和港澳台同胞等使用的车船也需要缴纳车船税,他们是车船税的纳税人。 
  【提示2】车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的,使用人应当代为缴纳车船税。
  【提示3从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。
  【提示4】有租赁关系,拥有人与使用人不一致时,如车辆拥有人未缴纳车船税的,使用人应当代为缴纳车船税。
  (二)车船税的计税依据——辆、自重吨位、净吨位
  1.载客汽车、电车、摩托车,以为计税依据。
  2.载货汽车、三轮汽车、低速货车,按自重每吨为计税依据。
  3.船舶,按净吨位每吨为计税依据。
  (三)车船税应纳税额的计算——从量定额

税 目

计税单位

应纳税额

载客汽车、摩托车

每辆

应纳税额=辆数×适用年税率

载货汽车、三轮汽车低速货车

按自重每吨

应纳税额=自重吨位数×适用年税额

船舶

净吨位

应纳税额=净吨位数×适用年税额

拖船和非机动驳船的

净吨位

应纳税额=净吨位数×适用年税额×50%减半征收

  (四)车船税税收优惠
  1.非机动车船(不包括非机动驳船)。
  2.拖拉机。
  3.捕捞、养殖渔船。
  4.军队、武警专用的车船。
  5.警用车船。是指公安机关、国家安全机关、监狱、劳动教养管理机关和人民法院、人民检察院领取警用牌照的车辆和执行警务的专用船舶。
  6.按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶。
  7.依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。
  (五)纳税义务发生时间和地点
  1.纳税义务发生时间:为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证中记载日期的当月
  2.纳税地点:车船税由地方税务机关负责征收。具体纳税地点由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。
  跨省、自治区、直辖市使用的车船,纳税地点为车船的登记地。

  四、城镇土地使用税
  (一)城镇土地使用税的纳税人与征税范围
  【提示1】征税范围不包括农村土地。
  【提示2】公园、名胜古迹内的索道公司经营用地,应按规定缴纳城镇土地使用税。
  (二)城镇土地使用税的计税依据、税率和应纳税额的计算
  1.计税依据——纳税人实际占用的土地面积。
  (1)凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的,以测定的土地面积为准。
  (2)尚未组织测定,但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的,以证书确定的土地面积为准。
  (3)尚未核发土地使用权证书的,应当由纳税人据实申报土地面积,待核发土地使用权证书后再作调整。  
  2.城镇土地使用税的税率——有幅度的差别税额(定额税率)。
  【提示1】每个幅度税额的差距为20
  【提示2】经济落后地区,城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30%
  (三)城镇土地使用税税收优惠
  1.一般规定:
  (1)国家机关、人民团体、军队自用的土地
  (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
  (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
  (4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地
  (5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
  (6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10
  (7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地
  2.特殊规定:30项。 
  (四)城镇土地使用税纳税义务发生时间

  五、印花税
  (一)印花税的纳税人
  具体包括:立合同人;立账簿人;立据人;领受人;使用人;各类电子应税凭证的签订人。
  【提示1】立合同人:是指合同的当事人,即对凭证有直接权利义务关系的单位和个人,但 不包括合同的担保人、证人和鉴定人
  【提示2】签订合同、书立产权转移书据的各方当事人都是印花税的纳税人。
  (二)征税范围
  1.经济合同类(10类):注意不包括
  如:借款合同中:不包括银行同业拆借;融资租赁合同属于借款合同
  技术合同中:不包括一般的法律、会计、审计等方面的咨询合同,这些合同不贴印花。
  2.产权转移书据:财产所有权和著作权、商标专用权、专利权、专有技术使用权的转移书据。
  【提示1土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税
  【提示2专利权转让、专利实施许可所书立的合同是产权转移书据
  3.营业账簿:分为
  (1)资金账簿。是反映生产经营单位实收资本资本公积金额增减变化的账簿。
  (2)其他营业账簿。是反映除资金资产以外的其他生产经营活动内容的账簿,即除资金账簿以外的,归属于财务会计体系的生产经营用账册。
  (3)有关营业账簿征免范围应明确的若干个问题:
  4.权利、许可证照:房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
  (三)印花税的计税依据
  1.合同类:以凭证所载金额作为计税依据。

 合同类凭证

 计税依据

 购销合同

 合同记载购销金额

 加工承揽合同

 加工或承揽收入

 建设工程勘察设计合同

 收取的费用

 建筑安装工程承包合同

 承包金额

 财产租赁合同

 租赁金额

 货物运输合同

 运输费用,但不包括装卸费用和保险费

 仓储保管合同

 保管费

 借款合同

 借款金额

 财产保险合同

 支付(收取)的保险费

 技术合同

 价款、报酬和使用费

  【提示1】以凭证上的金额收入费用作为计税依据的,应当全额计税,不得作任何扣除。
  【提示2】载有两个或两个以上应适用不同税目税率经济事项的同一凭证,如分别记载金额的,应分别计算应纳税额,相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的,按税率高的计算贴花
  2.营业账簿中记载资金的账簿:以实收资本资本公积两项的合计金额作为计税依据。
  3.不记载金额的营业账簿、权利许可证照(房屋产权证、营业执照、专利证)和辅助性账簿(企业的日记账簿、各种明细分类账簿):以件数作为计税依据。
  (四)印花税应纳税额的计算
  权利、许可证照,营业账簿中的其他账簿,税额为每件5
  其余:应纳税额=应税凭证计税金额×比例税率
  (五)印花税税收优惠
  1.法定凭证免税。下列凭证,免征印花税:
  (1)已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本;
  (2)财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据;
  (3)经财政部批准免税的其他凭证。
  2.免税额。应纳税额不足一角的,免征印花税。
  3.特定凭证免税。下列凭证,免征印花税:
  (1)国家指定的收购部门与村委会、农民个人书立的农副产品收购合同;
  (2)无息、贴息贷款合同;
  (3)外国政府或者国际金融组织向中国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。
  (六)缴纳方法——三种
  1.自行贴花。即实行三自纳税,纳税人在书立、领受应税凭证时,自行计算应纳印花税额,向当地纳税机关或印花税票代售点购买印花税票,自行在应税凭证上一次贴足印花并自行注销。这是缴纳印花税的基本方法。
  【提示】已贴用的印花税票不得重用;已贴花的凭证,修改后所载金额有增加的,其增加部分应当补贴足印花
  2.汇贴汇缴。
  【提示】一份凭证应纳税额超过500元的,纳税人应当向当地税务机关申请填写缴款书或完税证;同一类应纳税凭证,需频繁贴花的,纳税人应向当地税务机关申请按期汇总缴纳印花税,但最长期限不得超过1个月。
  3.委托代征。

  六、资源税法律制度
  (一)资源税的纳税人
  资源税的纳税人是指在中华人民共和国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。
  【提示1中外合作开采石油、天然气的企业不是资源税的纳税义务人
  【提示2收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人
  (二)征税范围
  (1)原油,指开采的天然原油,不包括人造石油
  【提示】开采原油过程中用于加热、修井的原油,免税
  (2)天然气,是指专门开采或者与原油同时开采的天然气,暂不包括煤矿生产的天然气 对地面抽采煤层气暂不征收资源税
  (3)煤炭,是指原煤不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品
  (4)其他非金属矿原矿;
  (5)黑色金属矿原矿;
  (6)有色金属矿原矿;
  (7)盐(一是固体盐,包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐;二是液体盐)。
  (三)资源税的课税数量
  1.纳税人开采或者生产应税产品销售的,以销售数量为课税数量。
  2.纳税人开采或者生产应税产品自用的,以自用(非生产用)数量为课税数量。
  3.资源税课税数量确定的特殊规定   

  4.纳税人以自产的液体盐加工固体盐,按固体盐税额征税,以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐,其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣
  (四)资源税应纳税额的计算
  应纳税额=课税数量×适用的单位税额
  结合优惠:
  1.开采原油过程中用于加热、修井的原油,免税。
  2.冶金矿山铁矿石资源税减征政策,暂按规定税额标准的60%征收。
  (五)资源税纳税义务发生时间
  1.纳税人销售应税产品采取分期收款结算方式的,其纳税义务发生时间,为销售合同规定的收款日期的当天。
  2.纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的,其纳税义务发生时间,为发出应税产品的当天。
  3.纳税人销售应税产品采取其他结算方式的,其纳税义务发生时间,为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。
  4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间,为移送使用应税产品的当天。
  5.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间,为支付首笔货款或者开具应支付或应支付货款凭据当天
  (六)资源税纳税地点:开采或者生产所在地、收购地。

  七、土地增值税法律制度
  (一)纳税人
  土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。
  (二)征税范围
  1.征税范围的一般规定:
  (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对出让国有土地使用权的行为不征税;
  (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;
  (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,不予征税。
  2.征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题)

征收土地增值税

不征收土地增值税

1)转让国有土地的行为
2)凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的
3)对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税
4)以房地产与另一方的房地产进行交换(单位之间
5)合作建房建成后转让
6)以房地产抵债而发生房地产权属转让
7)土地使用者处置土地使用权

1)出让国有土地的行为
2)继承、赠与等方式无偿转让的房地产
3)将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为
4)通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
特殊规定:
1)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税(非房地产企业)
2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
3个人之间互换自有居住用房地产
4合作建房,建成后按比例分房自用的
5)房地产的出租
6)对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税
7)企业兼并转让房地产;房地产的代建房行为;房地产的重新评估

  3.非直接销售和自用房地产
  即:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。 
  (三)土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额   

  1.新建项目扣除:
  (1)取得土地使用权所支付的金额:
  (2)开发土地的成本:
  (3)新建房及配套设施的开发费用   

  (4)转让房地产有关的税金   

  (5)财政部规定的其他扣除项目——只适用于房地产开发企业
  加计扣除额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
  2.旧房及建筑物的扣除金额
  (1)按评估价格扣除
  旧房及建筑物的评估价格:评估价格=重置成本价×成新度折扣率
  取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
  转让环节缴纳的税金
  (2)按购房发票金额计算扣除
  纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算,对于纳税人购房时缴纳的契税,凡能够提供契税完税凭证的,准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除,但不作为加计5%的基数。
  3.评估价使用:
  (1)隐瞒、虚报房地产成交价格的
  (2)提供扣除项目金额不实的
  (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的
  (四)实行四级超率累进税率
  (五)土地增值税应纳税额的计算   

  (六)减免税
  1.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,予以免税;超过20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税。
  2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
  3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
  4.2008111日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。  
  (七)清算条件:了解应当清算可要求清算

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